Vad är en Densiaundersökning?

Skall du köpa hus? Gör då en Densiaundersökning! Densia erbjuder en undersökning där vi utöver överlåtelsebesiktningen utför en undersökning av andra delar som omfattas av undersökningsplikten. Uppdraget utförs, liksom överlåtelsebesiktningen, som en okulärbesiktning och med det kunskapskrav som lagen ställer på en normal köpare. I uppdraget utförs inte kontroller som mätningar, provtryckningar, filmningar m.m. Se villkorstext.

Utgångspunkten för uppdraget är vad en genomsnittlig köpare kunnat upptäcka vid en tillräckligt noggrann undersökning med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.

Som du säkert vet ställer lagen, Jordabalken, stora krav på dig som köpare att själv hitta de fel som kan finnas på en fastighet och dess byggnader. Densiaundersökningen syftar till att hjälpa köparen i fler delar av sin undersökningsplikt än det som ingår i en överlåtelsebesiktning.

Utöver överlåtelsebesiktningen omfattar Densiaundersökningen (se villkor):

  • Eventuellt andra byggnader på fastigheten som avtalas i uppdragsbekräftelsen, installationer i byggnaderna (dvs. el, vatten, avlopp, värme, ventilation) och radonmätning (två mätdosor för korttidsmätning ingår i uppdraget). Frågor som bygglov, servitut, gemensamhetsanläggningar m m tas också upp i undersökningen.
  • Undersökningen utförs som en okulärbesiktning och med det kunskapskrav som lagen ställer på köparen. Detta innebär bl.a. att undersökningen inte avser så kallade dolda brister och fel.
  • På begäran kan vi muntligt rådgöra om förslag på åtgärder för avhjälpande av de (väsentliga) fel och brister som framkommer vid besiktningen.

Vi har fasta priser för de vanligaste typerna av fastigheter. Beroende på antal byggnader och på större och mer komplexa objekt lämnar vi offert. För objekt utanför Stockholm tillkommer resekostnader.

Besiktningsklausuler

Var uppmärksam på olika besiktningsklausuler! Det är numer vanligt att du måste skriva under köpekontrakt innan du hinner besiktiga/undersöka den fastighet du köper. Köpekontraktet innehåller då vanligen en speciell besiktningsklausul. I klausulen avtalas vad som gäller mellan köpare och säljare vad avser besiktning/undersökning av fastigheten.

Här följer några reflektioner vi gjort på de formuleringar vi sett i besiktningsklausulerna.

1. Säkerställ en öppen besiktningsklausul

Vi har sett formuleringar i besiktningsklausulerna där köparens rätt till undersökning mer eller mindre begränsas:

  • Det står ibland i klausulerna att köparen endast har rätt att ta upp vissa typer av fel (t.ex. fukt och mögelskador) till reglering efter undersökningen. Vi anser att det skall gå att ta upp alla fel som upptäcks och som inte tidigare var mycket uppenbara eller påpekats av säljaren före kontraktsskrivandet.
  • Det står ofta i besiktningsklausulerna att du inte har rätt att ta upp fel som är normala med hänsyn till fastighetens ålder, skick och pris. Detta är en formulering som hämtats direkt från jordabalkens regler. Med den formuleringen menas i lagstiftningen att du som köpare inte kan kräva ersättning i efterhand hos säljaren för fel som beror på att fastigheten är gammal. Du får tåla mer fel om fastigheten är mycket sliten och du måste tåla mer fel om du köpt fastigheten till ett mycket lågt pris. Självklart skall det vara så, men först måste du ju få undersöka fastigheten! Formuleringen förutsätter att du redan genomfört köpet och utfört den undersökning som krävs för att uppfylla din undersökningsplikt. Det har du ju inte ännu, det är ju den som du skall utföra med hjälp av besiktningsklausulen. Därför anser vi att denna formulering inte hör hemma i besiktningsklausulen, det är inte säkert att du med dina kunskaper förstår vilka fel som kan uppstå på äldre, slitna hus.

2. Det förekommer ofta beloppsgränser i besiktningsklausulerna.

Normalt innebär detta att du som köpare skall tåla att det finns en mindre mängd fel när du köper en begagnad fastighet. Därför kan det stå att du inte har rätt att få någon reglering av köpeskillingen eller rätt till återgång av köpet med mindre än att det finns fel vars åtgärdskostnad överstiger t.ex. 1 basbelopp. Det förekommer även andra beloppsgränser och formuleringar.

I samband med dessa beloppsbegränsningar står det ibland att det är de enskilda påpekade felens åtgärdskostnad som vart och ett skall uppgå till det angivna beloppet för att en reduktion eller en återgång kan ske. Vi anser dock att det är summan av de oväntade felen som rimligen skall utgöra gränsen. Summan kan ju bli betydligt högre än den angivna gränsnivån och det är ju den samlade betydelsen av upptäckta fel som har betydelse för affären.

3. Du skall ges rimlig tid för undersökning och rapport

Det tar tid att genomföra undersökningen och lämna ett utlåtande. Det kan ta ett par veckor att hitta en tid som passar alla, det tar beroende på fastighetens storlek ett antal timmar att genomföra en besiktning av fastigheten och det kan ta ytterligare några dagar att få tag på kompletterande uppgifter om fastigheten samt skriva ett utlåtande. Vi anser att det är rimligt att man avsätter minst 2 – 3 veckor för att hinna genomföra den primära undersökningen.

Det kan ibland behövas en ytterligare (sekundär utredning som i utlåtandet kallas Fortsatt Teknisk Utredning) utförd av någon expert inom ett visst område, t.ex. en fuktutredning eller provtryckning av skorstenen, för att du skall ha helt uppfyllt din undersökningsplikt. Denna sekundära utredning behövs när du (vi) misstänker att det finns ett fel men vi saknar egen kompetens eller behörighet att fullt utreda detta. Den sekundära undersökningen kommer att ta ytterligare tid, det måste därför finnas utrymme för detta i formuleringen av besiktningsklausulen.

4. Tidigare besiktningsprotokoll

Många gånger finns det en tidigare utförd besiktning av fastigheten, antingen inför den nu förestående försäljningen eller när den nuvarande ägaren köpte fastigheten.

Det är nödvändigt att tidigare besiktningsprotokoll redovisas till dig, i varje fall om de utförts under senare år. Vi har sett flera fall där man har valt att låta bli att nämna att det finns en tidigare besiktning utförd. Detta innebär en risk för säljaren, då denna kan bli skadeståndsskyldig.

Tänk också på att det inte räcker med att fastigheten tidigare är besiktigad/undersökt för att DIN undersökningsplikt skall vara uppfylld. En normal överlåtelsebesiktning omfattar inte hela köparens undersökningsplikt.

Ingår i uppdraget ÖB ÖB samt DU
Byggteknisk undersökning av huvudbyggnad Ja Ja
Undersökning av mark som har teknisk betydelse för huvudbyggnaden Ja Ja
Vid behov, anvisning om fortsatt teknisk undersökning (FTU) Ja Ja
Granskning av tillhandahållna handlingar Ja Ja
Säljarens upplysningar, med kommentarer om så bedöms viktiga Ja Ja
Undersökning av övrig mark Nej Ja, enl ök
Kontroll av bygglov Nej Ja (1)
Undersökning av radonrisk Nej Ja (2)
Okulär avsyning av el-anläggningen Nej Ja
Okulär avsyning av ventilationsanläggningen Nej Ja
Okulär avsyning av vatten- och sanitetsanläggningen Nej Ja
Okulär avsyning av värmeanläggningen Nej Ja
Muntlig rådgivning till avhjälpande av fel Nej Ja, på begäran
Granskning av tillgängliga betydelsefulla handlingar Nej Ja (1,3)
Granskning av fastighetsdata samt vid behov med kommentarer Nej Ja (4)
Granskning av tomtgränser Nej Ja (1)
Okulär bedömning av eldstäder Nej Ja (1)
Kostnadsindikation av upptäckta fel Nej Ja, på begäran
Hjälp avseende besiktningsklausul Nej Ja, på begäran
Kontroll av övriga byggnader/anläggningar av betydelse på fastigheten efter överenskommelse. Nej Ja, enl ök
Förtydliganden till ovan:
(1)   Vid bedömt behov.
(2)   Vi tillhandahåller radondosor för korttidsmätning. Bör utföras under oktober-april.
(3)   T.ex. från berört stadsbyggnadskontor.
(4)   T.ex. servitut, gemensamhetsanläggningar och samfälligheter.
Gör en förfrågan