Vad är en överlåtelsebesiktning?

En klok och viktig investering för den som står in för det stora och livsavgörande beslut att förvärva en fastighet. En överlåtelsebesiktning är en omsorgsfull byggteknisk undersökning av huvudbyggnaden och den mark som har teknisk betydelse för byggnaden. Besiktningen görs för att klarlägga byggnadens fysiska skick i samband med en försäljning (överlåtelse).

Vad innebär det att göra en överlåtelsebesiktning?

En överlåtelsebesiktning är en del av din undersökningsplikt där vi gör en omsorgsfull byggteknisk undersökning av byggnad och den mark som har teknisk betydelse för byggnaden. Besiktningen görs för att klarlägga fastighetens fysiska skick i samband med en försäljning (en överlåtelse). För din hela undersökningsplikt rekommenderar vi att du gör en jordabalksundersökning. 

Varför ska ett hus besiktigas?

Att skaffa information om en byggnads tekniska skick är främst ett sätt för köparen att försäkra sig om att bli nöjd med sitt köp och att kontrollera att huset håller vad säljaren lovar. Samtidigt är det ett sätt att uppfylla en del av den lagstadgade undersökningsplikt som köparen har enligt jordabalken kapitel 4 § 19. Överlåtelsebesiktningen minskar därmed risken för en framtida tvist mellan köpare och säljare.

Hur går besiktningen till?

En överlåtelsebesiktning genomförs av Densias certifierade och SBR-godkända besiktningsmän. Först går besiktningsmannen igenom de handlingar rörande fastigheten som säljaren lämnar, exempelvis ritningar, bygglov och tekniska beskrivningar. Nästa steg är ett samtal med säljaren för att ställa kompletterande frågor och få sådana upplysningar som inte framgår av dokumentationen. Upplysningarna kan röra underhåll, skador, renoveringar och liknande. Informationen du får vid besiktningstillfället och det skriftliga utlåtandet ger dig en god bild av byggnadens skick.

Därefter genomförs en okulär besiktning, som innebär att besiktningsmannen undersöker alla synliga ytor som är tillgängliga. Undersökningen omfattar byggnadens alla rum, förråd, källare, vind, balkong, garage, tak och i förekommande fall även krypgrunder. Även fasader och mark kring huset kontrolleras. Besiktningsmannen för hela tiden noggranna anteckningar om sina iakttagelser. Det avgörande vid denna besiktning är synintrycket. Det betyder att instrument och apparater inte används och att inga fysiska ingrepp görs i byggnaden.

Besiktningsmannen bedömer också om det finns påtaglig risk för att fastigheten har väsentliga brister som inte framkommit vid den okulära besiktningen. Bedömningen baseras på de redovisade handlingarna, fastighetsägarens uttalanden och den okulära besiktningen. De risker som bedöms föreligga beskrivs i en riskanalys, där även en motivering lämnas.

Slutligen upprättar besiktningsmannen ett utlåtande i form av en skriftlig rapport, där fastighetens byggtekniska skick och risker ingående beskrivs. Rapporten är det påtagliga resultatet av en överlåtelsebesiktning.

I utlåtandet kan besiktningsmannen också föreslå fortsatt teknisk utredning avseende sådana förhållanden som inte kunnat klarläggas. Besiktningsmannen är inte skyldig att föreslå fortsatt teknisk utredning, utan beställaren gör sin egen bedömning. En sådan fortsatt teknisk utredning ingår inte i besiktningen, men kan beställas separat. En förutsättning är att fastighetsägaren ger sitt uttryckliga medgivande till utredningen.

Vad omfattas inte av besiktningen?

Mark som inte har ett omedelbart samband med byggnaderna på en fastighet ingår inte i besiktningen. Installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, skorsten eller eldstad ingår inte heller. Vidare ingår inte undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden. Provtryckning, radonmätning, fuktmätning och invändig inspektion av oljetank är exempel på sådana undersökningar som inte ingår.

Jämför omfattningen mellan en överlåtelsebesiktning och vår jordabalksundersökning nedan.

Försäkring

Den som säljer sin villa eller sitt fritidshus är ansvarig och kan bli ersättningsskyldig för dolda fel i fastigheten i tio år. Med en dolda fel försäkring minskar du risken för ovälkomna kostnader och tvister. Om ett fel upptäcks i det sålda huset utreder försäkringsbolaget ärendet och vem som bär ansvaret för skadan samt betalar ut eventuell ersättning. Försäkringen kan tecknas av antingen säljaren eller köparen av fastigheten och Densias utlåtanden är godkända av alla försäkringsbolag som erbjuder försäkring mot dolda fel.

Vad är en godkänd besiktningsman?

Först och främst är det viktigt att känna till att det inte finns något formellt krav för att kalla sig besiktningsman eller för att utföra överlåtelsebesiktning av fastigheter. Detta innebär att man bör undvika att anlita personer som saknar ackreditering. En annan viktig sak är att besiktningsmannen ska ha en ansvarsförsäkring som täcker utövande av fastighetsbesiktning.

De besiktningsmän som är anslutna till oss är SBR-godkända och/eller certifierade via RISE eller Swedac och har ansvarsförsäkring knuten till Densia.

En godkänd eller certifierad besiktningsman uppfyller de krav som ställts upp av en ackrediterande instans. De instanser som idag utför ackreditering är SITAC, RISE och Kiwa.

För att bli certifierad besiktningsförrättare genom RISE eller Kiwa krävs:

  • byggingenjörsexamen eller motsvarande med minst fem års självständigt, kvalificerat arbete inom byggverksamhet
  • godkänt betyg på av RISE eller Kiwa anordnat prov
  • utfört minst 40 besiktningar eller motsvarande de två senaste åren
  • godkända besiktningsförrättare har samma krav på utbildning men det finns inget krav på antal utförda besiktningar.

SBR-godkända och certifierade besiktningsförrättare tillämpar väl beprövade arbetsmetoder med tydliga formulär som säkerställer kvaliteten i granskning och utlåtanden.

Jämförelse mellan
Överlåtelsebesiktning (ÖB) och Jordabalksundersökning (JB)

Ingår i uppdraget ÖB JB
Byggteknisk undersökning av huvudbyggnad Ja Ja
Undersökning av mark som har teknisk betydelse för huvudbyggnaden Ja Ja
Vid behov, anvisning om fortsatt teknisk undersökning (FTU) Ja Ja
Granskning av tillhandahållna handlingar Ja Ja
Säljarens upplysningar, med kommentarer om så bedöms viktiga Ja Ja
Undersökning av övrig mark Nej Ja (1)
Kontroll av bygglov Nej Ja (2)
Undersökning av radonrisk Nej Ja (3)
Avsyning av el-anläggningen Nej Ja
Avsyning av ventilationsanläggningen Nej Ja
Avsyning av vatten- och sanitetsanläggningen Nej Ja (4)
Avsyning av värmeanläggningen Nej Ja
Förslag till avhjälpande av fel Nej Ja
Aktiv insamling och granskning av övriga betydelsefulla handlingar Nej Ja (5)
Granskning av fastighetsdata samt vid behov med kommentarer Nej Ja (6)
Granskning av tomtgränser Nej Ja (2)
Anvisning om provtryckning av rökkanaler och eldstäder Nej Ja (2)
Kostnadsindikation av upptäckta fel Nej Ja, på begäran
Hjälp av kontraktsformulering som berör besiktningen/undersökningen Nej Ja, på begäran
Kontroll av övriga byggnader/anläggningar av betydelse på fastigheten efter överenskommelse.
Förtydliganden till ovan:
(1)   T.ex. anläggningar på mark, terrasser, murar, pool, uthus etc.
(2)   Vid bedömt behov.
(3)   Vi tillhandahåller radondosor för korttidsmätning. Bör utföras under oktober-april.
(4)   Innefattar inte provtagningar.
(5)   T.ex. från berört stadsbyggnadskontor
(6)   T.ex. servitut, gemensamhetsanläggningar och samfälligheter.

Kontakta oss för mer information

Kontakt