Vad innebär det att göra en jordabalksundersökning?
Utöver den byggtekniska undersökningen, som även ingår i en överlåtelsebesiktning, omfattar vår Jordabalksundersökning normalt bland annat:
Skall du köpa hus? Gör då en Jordabalksundersökning! Densia är ensamma om att undersöka alla delar som omfattas av köparens undersökningsplikt enligt Jordabalken. Som du säkert vet ställer lagen, Jordabalken, stora krav på dig som köpare att själv hitta de fel som kan finnas på en fastighet och dess byggnader. Har du inte låtit besikta allt som Jordabalken ställer krav på dig att undersöka vid ett fastighetsköp kan det vara svårt att i efterhand påtala dessa fel. Densias Jordabalksundersökning i Stockholm, Uppsala och Södermanland är en undersökning av hela fastigheten som enligt lagen och praxis faller på köparens ansvar. Jordabalksundersökningen syftar till att uppfylla köparens undersökningsplikt enligt Jordabalken.
Utöver den byggtekniska undersökningen, som även ingår i en överlåtelsebesiktning, omfattar vår Jordabalksundersökning normalt bland annat:
Var uppmärksam på olika besiktningsklausuler! Det är numer vanligt att du måste skriva under köpekontrakt innan du hinner besiktiga/undersöka den fastighet du köper. Köpekontraktet innehåller då vanligen en speciell besiktningsklausul. I klausulen avtalas vad som gäller mellan köpare och säljare vad avser besiktning/undersökning av fastigheten.
Densia föredrar förresten att kalla det undersökning i stället för besiktning. En överlåtelsebesiktning enligt SBR är inte tillräcklig för att uppfylla din undersökningsplikt, utan är bara en del av undersökningen. Densias Jordabalksundersökning syftar till att omfatta hela din primära undersökningsplikt.
Densias erfarenhet, efter mer än 15 års verksamhet med jordabalksundersökningar, är att texten i besiktningsklausulerna så gott som alltid ser olika ut. Rätt ofta är de också formulerade så att de enligt vår uppfattning är till nackdel för köparen.
Vi tycker därför att det är på sin plats med några råd till dig som köpare.
Här följer några reflektioner vi gjort på de formuleringar vi sett i besiktningsklausulerna.
Vår åsikt är att den undersökning som du som köpare enligt klausulen ges tillfälle att utföra skall motsvara den undersökning som du måste göra för att uppfylla din undersökningsplikt.
Det har du inte kunnat göra tidigare eftersom du normalt kanske inte har de kunskaper som krävs för detta. Du har sannolikt heller inte getts den tid som krävs för undersökningen. Genom besiktningsklausulen får du alltså möjlighet att i lugn och ro utföra din undersökning av fastigheten. Om du inte gör undersökningen riskerar du att missa fel som du senare inte kan kräva ersättning för av säljaren.
Vi har sett formuleringar i besiktningsklausulerna där köparens rätt till undersökning mer eller mindre begränsas:
Normalt innebär detta att du som köpare skall tåla att det finns en mindre mängd fel när du köper en begagnad fastighet. Därför kan det stå att du inte har rätt att få någon reglering av köpeskillingen eller rätt till återgång av köpet med mindre än att det finns fel vars åtgärdskostnad överstiger t.ex. 1 basbelopp (ca 47 000 kr). Det förekommer även andra beloppsgränser och formuleringar.
I samband med dessa beloppsbegränsningar står det ibland att det är de enskilda påpekade felens åtgärdskostnad som vart och ett skall uppgå till det angivna beloppet för att en reduktion eller en återgång kan ske. Vi anser dock att det är summan av de oväntade felen som rimligen skall utgöra gränsen. Summan kan ju bli betydligt högre än den angivna gränsnivån och det är ju den samlade betydelsen av upptäckta fel som har betydelse för affären.
Det tar tid att genomföra undersökningen och lämna ett utlåtande. Det kan ta ett par veckor att hitta en tid som passar alla, det tar beroende på fastighetens storlek ett antal timmar att genomföra en besiktning av fastigheten och det kan ta ytterligare några dagar att få tag på kompletterande uppgifter om fastigheten samt skriva ett utlåtande. Vi anser att det är rimligt att man avsätter minst 3 veckor för att hinna genomföra den primära undersökningen.
Det kan ibland behövas en ytterligare (sekundär utredning som i utlåtandet kallas Fortsatt Teknisk Utredning) utförd av någon expert inom ett visst område, t.ex. en fuktutredning eller provtryckning av skorstenen, för att du skall ha helt uppfyllt din undersökningsplikt. Denna sekundära utredning behövs när du (vi) misstänker att det finns ett fel men vi saknar egen kompetens eller behörighet att fullt utreda detta. Den sekundära undersökningen kommer att ta ytterligare tid, det måste därför finnas utrymme för detta i formuleringen av besiktningsklausulen.
Många gånger finns det en tidigare utförd besiktning av fastigheten, antingen inför den nu förestående försäljningen eller när den nuvarande ägaren köpte fastigheten.
Det är nödvändigt att tidigare besiktningsprotokoll redovisas till dig, i varje fall om de utförts under senare år. Vi har sett flera fall där man har valt att låta bli att nämna att det finns en tidigare besiktning utförd. Detta innebär en stor risk för säljaren, eftersom det med stor sannolikhet går att bevisa att denne kände till de eventuella brister som finns upptagna i denna besiktning. Om dessa brister inte redovisas vid ditt köp kan säljaren bli skadeståndsskyldig.
Tänk också på att det inte räcker med att fastigheten tidigare är besiktigad/undersökt för att din undersökningsplikt skall vara uppfylld!
Du har endast uppfyllt undersökningsplikten om du själv är initiativtagare till undersökningen – och att det är en undersökning som uttryckligen syftar till att fullgöra din primära undersökningsplikt! Det räcker inte med en så kallad överlåtelsebesiktning!
Den som säljer sin villa eller sitt fritidshus är ansvarig och kan bli ersättningsskyldig för dolda fel i fastigheten i tio år. Med en dolda fel försäkring minskar du risken för ovälkomna kostnader och kostsamma tvister. Om ett fel upptäcks i det sålda huset utreder försäkringsbolaget ärendet och vem som bär ansvaret för skadan samt betalar ut eventuell ersättning. Försäkringen kan tecknas av antingen säljaren eller köparen av fastigheten.
Jämförelse mellan Överlåtelsebesiktning (ÖB) och Jordabalksundersökning (JB) | ||
Ingår i uppdraget | ÖB | JB |
Byggteknisk undersökning av huvudbyggnad | Ja | Ja |
Undersökning av mark som har teknisk betydelse för huvudbyggnaden | Ja | Ja |
Vid behov, anvisning om fortsatt teknisk undersökning (FTU) | Ja | Ja |
Granskning av tillhandahållna handlingar | Ja | Ja |
Säljarens upplysningar, med kommentarer om så bedöms viktiga | Ja | Ja |
Undersökning av övrig mark | Nej | Ja (1) |
Kontroll av bygglov | Nej | Ja (2) |
Undersökning av radonrisk | Nej | Ja (3) |
Avsyning av el-anläggningen | Nej | Ja |
Avsyning av ventilationsanläggningen | Nej | Ja |
Avsyning av vatten- och sanitetsanläggningen | Nej | Ja (4) |
Avsyning av värmeanläggningen | Nej | Ja |
Förslag till avhjälpande av fel | Nej | Ja |
Aktiv insamling och granskning av övriga betydelsefulla handlingar | Nej | Ja (5) |
Granskning av fastighetsdata samt vid behov med kommentarer | Nej | Ja (6) |
Granskning av tomtgränser | Nej | Ja (2) |
Anvisning om provtryckning av rökkanaler och eldstäder | Nej | Ja (2) |
Kostnadsindikation av upptäckta fel | Nej | Ja, på begäran |
Hjälp av kontraktsformulering som berör besiktningen/undersökningen | Nej | Ja, på begäran |
Kontroll av övriga byggnader/anläggningar av betydelse på fastigheten efter överenskommelse. | ||
Förtydliganden till ovan: | ||
(1) T.ex. anläggningar på mark, terrasser, murar, pool, uthus etc. (2) Vid bedömt behov. (3) Vi tillhandahåller radondosor för korttidsmätning. Bör utföras under oktober-april. (4) Innefattar inte provtagningar. (5) T.ex. från berört stadsbyggnadskontor. (6) T.ex. servitut, gemensamhetsanläggningar och samfälligheter. |