Vad innebär det att göra en jordabalksundersökning?

Utöver den byggtekniska undersökningen, som även ingår i en överlåtelsebesiktning, omfattar vår Jordabalksundersökning normalt bland annat:

• Alla byggnader på fastigheten, installationer i byggnaderna (dvs. el, vatten avlopp etc.) och radonmätning (två mätdosor för korttidsmätning ingår i uppdraget). Frågor som bygglov, servitut, gemensamhetsanläggningar mm tas också upp i undersökningen. Provtagning av vatten från egen brunn och provtryckning av rökkanaler ingår dock ej i uppdraget.
• Uppdraget innefattar både besiktning och undersökning av fastigheten som enligt lagen och praxis faller på köparens ansvar. Undersökningen utförs med det kunskapskrav som lagen ställer på köparen. Detta innebär bl.a. att undersökningen inte avser så kallade dolda brister och fel.
• Dessutom inkluderar vår Jordabalksundersökning förslag på åtgärder för avhjälpande av de (väsentliga) fel och brister som framkommer vid besiktningen.
• På begäran lämnar vi också en muntlig uppskattning av kostnaderna för åtgärderna.
• Vi har fasta priser för de vanligaste typerna av fastigheter. Beroende på antal byggnader som vi kommer överens om att besikta och på större och mer komplexa objekt lämnar vi ett separat pris.
• För objekt utanför Stockholm tillkommer resekostnader.

Besiktningsklausuler

Var uppmärksam på olika besiktningsklausuler! Det är numer vanligt att du måste skriva under köpekontrakt innan du hinner besiktiga/undersöka den fastighet du köper. Köpekontraktet innehåller då vanligen en speciell besiktningsklausul. I klausulen avtalas vad som gäller mellan köpare och säljare vad avser besiktning/undersökning av fastigheten.

Densia föredrar förresten att kalla det undersökning i stället för besiktning. En överlåtelsebesiktning enligt SBR är inte tillräcklig för att uppfylla din undersökningsplikt, utan är bara en del av undersökningen. Densias Jordabalksundersökning syftar till att omfatta hela din primära undersökningsplikt.

Densias erfarenhet, efter mer än 15 års verksamhet med jordabalksundersökningar, är att texten i besiktningsklausulerna så gott som alltid ser olika ut. Rätt ofta är de också formulerade så att de enligt vår uppfattning är till nackdel för köparen.

Vi tycker därför att det är på sin plats med några råd till dig som köpare.

Här följer några reflektioner vi gjort på de formuleringar vi sett i besiktningsklausulerna.

1. Du uppfyller din undersökningsplikt först när du utför en Jordabalksundersökning eller motsvarande

Vår åsikt är att den undersökning som du som köpare enligt klausulen ges tillfälle att utföra skall motsvara den undersökning som du måste göra för att uppfylla din undersökningsplikt.

Det har du inte kunnat göra tidigare eftersom du normalt kanske inte har de kunskaper som krävs för detta. Du har sannolikt heller inte getts den tid som krävs för undersökningen. Genom besiktningsklausulen får du alltså möjlighet att i lugn och ro utföra din undersökning av fastigheten. Om du inte gör undersökningen riskerar du att missa fel som du senare inte kan kräva ersättning för av säljaren.

Vi har sett formuleringar i besiktningsklausulerna där köparens rätt till undersökning mer eller mindre begränsas:

• Till exempel kan det stå att den undersökning du ges rätt till enligt klausulen är en utökad besiktning och att du redan har uppfyllt din undersökningsplikt (genom tidigare besök på fastigheten). Vi anser att det är genom den här undersökningen som du kommer att fullgöra din undersökningsplikt. Det är alltså ingen utökad besiktning och du skall ha rätt att ta upp alla de fel som du som novis inte kunde uppfatta vid dina tidigare besök.
• Det står ibland i klausulerna att köparen endast har rätt att ta upp vissa typer av fel (t.ex. fukt och mögelskador) till reglering efter undersökningen. Vi anser att det skall gå att ta upp alla fel som upptäcks och som inte tidigare var mycket uppenbara eller påpekats av säljaren före kontraktsskrivandet.
• Det står ofta i besiktningsklausulerna att du inte har rätt att ta upp fel som är normala med hänsyn till fastighetens ålder, skick och pris. Detta är en formulering som hämtats direkt från jordabalkens regler. Med den formuleringen menas i lagstiftningen att du som köpare inte kan kräva ersättning i efterhand hos säljaren för fel som beror på att fastigheten är gammal. Du får tåla mer fel om fastigheten är mycket sliten och du måste tåla mer fel om du köpt fastigheten till ett mycket lågt pris. Självklart skall det vara så, men först måste du ju få undersöka fastigheten! Formuleringen förutsätter att du redan genomfört köpet och utfört den undersökning som krävs för att uppfylla din undersökningsplikt. Det har du ju inte ännu, det är ju den som du skall utföra med hjälp av besiktningsklausulen. Därför anser vi att denna formulering inte hör hemma i besiktningsklausulen, det är inte säkert att du med dina kunskaper förstår vilka fel som kan uppstå på äldre, slitna hus.

2. Det förekommer ofta beloppsgränser i besiktningsklausulerna.

Normalt innebär detta att du som köpare skall tåla att det finns en mindre mängd fel när du köper en begagnad fastighet. Därför kan det stå att du inte har rätt att få någon reglering av köpeskillingen eller rätt till återgång av köpet med mindre än att det finns fel vars åtgärdskostnad överstiger t.ex. 1 basbelopp (ca 47 000 kr). Det förekommer även andra beloppsgränser och formuleringar.

I samband med dessa beloppsbegränsningar står det ibland att det är de enskilda påpekade felens åtgärdskostnad som vart och ett skall uppgå till det angivna beloppet för att en reduktion eller en återgång kan ske. Vi anser dock att det är summan av de oväntade felen som rimligen skall utgöra gränsen. Summan kan ju bli betydligt högre än den angivna gränsnivån och det är ju den samlade betydelsen av upptäckta fel som har betydelse för affären.

3. Du skall ges rimlig tid för undersökning och rapport

Det tar tid att genomföra undersökningen och lämna ett utlåtande. Det kan ta ett par veckor att hitta en tid som passar alla, det tar beroende på fastighetens storlek ett antal timmar att genomföra en besiktning av fastigheten och det kan ta ytterligare några dagar att få tag på kompletterande uppgifter om fastigheten samt skriva ett utlåtande. Vi anser att det är rimligt att man avsätter minst 3 veckor för att hinna genomföra den primära undersökningen.

Det kan ibland behövas en ytterligare (sekundär utredning som i utlåtandet kallas Fortsatt Teknisk Utredning) utförd av någon expert inom ett visst område, t.ex. en fuktutredning eller provtryckning av skorstenen, för att du skall ha helt uppfyllt din undersökningsplikt. Denna sekundära utredning behövs när du (vi) misstänker att det finns ett fel men vi saknar egen kompetens eller behörighet att fullt utreda detta. Den sekundära undersökningen kommer att ta ytterligare tid, det måste därför finnas utrymme för detta i formuleringen av besiktningsklausulen.

4. Tidigare besiktningsprotokoll

Många gånger finns det en tidigare utförd besiktning av fastigheten, antingen inför den nu förestående försäljningen eller när den nuvarande ägaren köpte fastigheten.

Det är nödvändigt att tidigare besiktningsprotokoll redovisas till dig, i varje fall om de utförts under senare år. Vi har sett flera fall där man har valt att låta bli att nämna att det finns en tidigare besiktning utförd. Detta innebär en stor risk för säljaren, eftersom det med stor sannolikhet går att bevisa att denne kände till de eventuella brister som finns upptagna i denna besiktning. Om dessa brister inte redovisas vid ditt köp kan säljaren bli skadeståndsskyldig.

Tänk också på att det inte räcker med att fastigheten tidigare är besiktigad/undersökt för att din undersökningsplikt skall vara uppfylld!

Du har endast uppfyllt undersökningsplikten om du själv är initiativtagare till undersökningen – och att det är en undersökning som uttryckligen syftar till att fullgöra din primära undersökningsplikt! Det räcker inte med en så kallad överlåtelsebesiktning!

Försäkring

Den som säljer sin villa eller sitt fritidshus är ansvarig och kan bli ersättningsskyldig för dolda fel i fastigheten i tio år. Med en dolda fel försäkring minskar du risken för ovälkomna kostnader och kostsamma tvister. Om ett fel upptäcks i det sålda huset utreder försäkringsbolaget ärendet och vem som bär ansvaret för skadan samt betalar ut eventuell ersättning. Försäkringen kan tecknas av antingen säljaren eller köparen av fastigheten.