Överlåtelsebesiktning

Överlåtelsebesiktning

Vad är en överlåtelsebesiktning?

En överlåtelsebesiktning är en omsorgsfull byggteknisk undersökning av byggnad och den mark som har teknisk betydelse för byggnaden. Besiktningen görs för att klarlägga fastighetens fysiska skick i samband med en försäljning (en överlåtelse).

 

Varför ska ett hus besiktigas?

Att skaffa information om en byggnads tekniska skick är främst ett sätt för köparen att försäkra sig om att bli nöjd med sitt köp och att kontrollera att huset håller vad säljaren lovar. Samtidigt är det ett sätt att uppfylla en del av den lagstadgade undersökningsplikt som köparen har enligt jordabalken kapitel 4 § 19. Överlåtelsebesiktningen minskar därmed risken för en framtida tvist mellan köpare och säljare.

 

Hur går besiktningen till?

En överlåtelsebesiktning genomförs av en certifierad eller godkänd besiktningsman. Till att börja med går besiktningsmannen igenom de handlingar rörande fastigheten som säljaren lämnar, exempelvis ritningar, bygglov och tekniska beskrivningar. Nästa steg är ett samtal med säljaren för att ställa kompletterande frågor och få sådana upplysningar som inte framgår av dokumentationen. Upplysningarna kan röra underhåll, skador, renoveringar och liknande.

Därefter genomförs en okulär besiktning, som innebär att besiktningsmannen undersöker alla synliga ytor som är tillgängliga. Undersökningen omfattar byggnadens alla rum, förråd, källare, vind, balkong, garage och tak. Även fasader och mark kring huset kontrolleras. Besiktningsmannen för hela tiden noggranna anteckningar om sina iakttagelser. Det avgörande vid denna besiktning är synintrycket. Det betyder att instrument och apparater inte används och att inga fysiska ingrepp görs i byggnaden.

Besiktningsmannen bedömer också om det finns påtaglig risk för att fastigheten har väsentliga brister som inte framkommit vid den okulära besiktningen. Bedömningen baseras på de redovisade handlingarna, fastighetsägarens uttalanden och den okulära besiktningen. De risker som bedöms föreligga beskrivs i en riskanalys, där även en motivering lämnas.

Slutligen upprättar besiktningsmannen ett utlåtande i form av en skriftlig rapport, där fastighetens byggtekniska skick och risker ingående beskrivs. Rapporten är det påtagliga resultatet av en överlåtelsebesiktning.

I utlåtandet kan besiktningsmannen också föreslå fortsatt teknisk utredning avseende sådana förhållanden som inte kunnat klarläggas. Besiktningsmannen är inte skyldig att föreslå fortsatt teknisk utredning, utan beställaren gör sin egen bedömning. En sådan fortsatt teknisk utredning ingår inte i besiktningen, men kan beställas separat. En förutsättning är att fastighetsägaren ger sitt uttryckliga medgivande till utredningen.

 

Vad omfattas inte av besiktningen?

Mark som inte har ett omedelbart samband med byggnaderna på en fastighet ingår inte i besiktningen. Installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, skorsten eller eldstad ingår inte heller. Vidare ingår inte undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden. Provtryckning, radonmätning, fuktmätning och invändig inspektion av oljetank är exempel på sådana undersökningar som inte ingår.

 

Vad är en godkänd besiktningsman ?

Först och främst är det viktigt att känna till att det inte finns något formellt krav för att kalla sig besiktningsman eller för att utföra överlåtelsebesiktning av fastigheter. Detta innebär att man bör undvika att anlita personer som saknar ackreditering. En annan viktig sak är att besiktningsmannen ska ha en ansvarsförsäkring som täcker utövande av fastighetsbesiktning.

De besiktningsmän som är anslutna till oss är godkända eller certifierade och har ansvarsförsäkring.

En godkänd eller certifierad besiktningsman uppfyller de krav som ställts upp av en ackrediterande instans. De instanser som idag utför ackreditering är SITAC och SBR.

För att bli certifierad besiktningsförrättare genom SITAC krävs:

  • byggingenjörsexamen eller motsvarande med minst fem års självständigt, kvalificerat arbete inom byggverksamhet
  • godkänt betyg på av SITAC anordnat prov
  • utfört minst 40 besiktningar eller motsvarande de två senaste åren

Godkända besiktningsförrättare har samma krav på utbildning men det finns inget krav på antal utförda besiktningar.

Godkända och certifierade besiktningsförrättare tillämpar väl beprövade arbetsmetoder med tydliga formulär som säkerställer kvaliteten i granskning och utlåtanden.

 

Jämförelse mellan Överlåtelsebesiktning (ÖB) och Jordabalksundersökning (JB)

(Källa: uppdragsbekräftelse för överlåtelsebesiktning samt uppdragsbekräftelse jordabalksundersökning, Densia AB)

  • Ingår i uppdraget
  • ÖB
  • JB
    • Byggteknisk undersökning av huvudbyggnaden
    • Undersökning av mark med teknisk betydelse
    • Vid behov, anvisning om fortsatt undersökning
    • Säljarens upplysningar, med kommentarer.
    • Granskning av tillhandahållda handlingar
    • Undersökning av övriga byggnader
    • Undersökning av övrig mark (ex pool, terrasser)
    • Undersökning av el-anläggning
    • Undersökning av vatten- och sanitetsanläggning
    • Undersökning av ventilationsanläggning
    • Undersökning av värmeanläggning
    • Undersökning av radonrisk (mäts okt - apr)
    • Kontroll av bygglov
    • Granskning av fastighetsdata (ex servitut)
    • Granskning av skorsten, rökkanaler och eldstäder
    • Granskning av tomtgränser
    • Kostnadsindikation på upptäckta (väsentliga) fel
    • Hjälp med kontraktsformulering som berör besiktningsklausul
    • Ja
    • Ja
    • Ja
    • Ja
    • Ja, vissa på plats
    • Nej
    • Nej
    • Nej
    • Nej
    • Nej
    • Nej
    • Nej
    • Nej
    • Nej
    • Nej
    • Nej
    • Nej
    • Nej
    • Ja
    • Ja
    • Ja
    • Ja
    • Ja, i förväg
    • Ja
    • Ja
    • Ja
    • Ja
    • Ja
    • Ja
    • Ja
    • Ja, vid bedömt behov
    • Ja
    • Ja (ej provtryckning)
    • Ja
    • Ja, muntligt
    • Ja, på begäran